Ballot Backstory: Сан-Франциско и Калифорния · Почему это в моём бюллетене?
Предложение 37: сводка
Создаёт программу займов для покупателей со средним доходом, приобретающих подходящие новые дома
Отметьте здесь свой выбор. Этот лист можно взять с собой в кабину для голосования.
Голос ЗА означает
Жилищно-финансовое агентство Калифорнии (CalHFA) сможет продать облигации на сумму до 25 млрд долларов, чтобы давать покупателям со средним доходом займы в размере до 17% цены нового дома.
Голос ПРОТИВ означает
CalHFA не сможет продать эти облигации. Новая программа займов на первоначальный взнос за новые дома не создаётся. У CalHFA уже есть несколько программ помощи с первоначальным взносом.
Оба овала намеренно оставлены пустыми. Выбор за вами.
Если мера не пройдёт голосование
Если мера не пройдёт голосование, ничего не изменится
Если Предложение 37 не пройдёт, новая программа займов не будет создана. Жилищно-финансовое агентство Калифорнии (CalHFA) сохранит действующие программы помощи с первоначальным взносом, а действующий закон о строительных дефектах не изменится.
Почему эта мера на голосовании сейчас
Большинство покупателей жилья сразу платят часть цены, обычно от 3 до 20 процентов. Это называется первоначальным взносом.
Жилищно-финансовое агентство Калифорнии (California Housing Finance Agency, CalHFA) ведёт программы, которые помогают калифорнийцам с низким и умеренным доходом позволить себе жильё. Несколько из них предлагают помощь с первоначальным взносом в виде займов, которые нужно вернуть.
Сторонники говорят, что медианная цена дома по штату сейчас превышает 930 000 долларов. По их словам, для первоначального взноса в 20% может потребоваться накопить более 186 000 долларов.
Сторонники говорят, что в Калифорнии второй худший в стране уровень владения жильём и что штат построил недостаточно домов, чтобы удовлетворить спрос.
Покупатели должны прожить в Калифорнии один год, жить в этом доме, зарабатывать меньше двойного медианного дохода своего района, внести не менее 3% первоначального взноса и быть первым покупателем дома. Предельные цены: примерно от 1 до 1,5 млн долларов в зависимости от округа, с ежегодной корректировкой.
Деньги
Предложение 37 позволяет CalHFA занять до 25 млрд долларов, продавая доходные облигации (revenue bonds). Облигации будут погашаться из платежей покупателей по займам. Аналитик законодательного собрания (Legislative Analyst, LAO) не находит прямых расходов для штата или местных органов власти. Один из комитетов в поддержку Предложения 37 спонсирует Ассоциация риелторов Калифорнии (California Association of Realtors). Последние заявленные суммы см. на диаграмме финансирования.
Для принятия нужно простое большинство (50% + 1) Некоторым мерам в бюллетене для принятия нужно 55% или две трети голосов, а этой мере достаточно простого большинства.Кто несёт расходы
Покупатели жилья, берущие заём для приобретения жилья для среднего класса
По словам Аналитика законодательного собрания (Legislative Analyst, LAO), ежемесячные платежи покупателей по новому займу будут рассчитаны так, чтобы со временем погасить облигации и покрыть административные расходы программы. CalHFA придётся удерживать процентные расходы покупателей на минимально возможном уровне.
Власти штата и местные властиНовых расходов нет
По словам LAO, Предложение 37 не приведёт к прямым расходам штата или местных властей, поскольку платежи покупателей жилья погашают долг перед инвесторами в облигации. По словам LAO, другие факторы, пока неизвестные, могут повлиять на масштаб и последствия программы.
Самые сильные доводы за и против
Самый сильный довод за
Сторонники, в том числе California Conference of Carpenters, член совета CalHFA Fiona Ma и California State Commanders Veterans Council, говорят, что многие учителя, медсёстры и другие работники могут позволить себе ежемесячный платёж по ипотеке, но не большой первоначальный взнос. По их словам, Предложение 37 предлагает займы под низкий фиксированный процент без расходов для налогоплательщиков. Они говорят, что покупатели должны соответствовать ограничениям по доходу, внести не менее 3% первоначального взноса, жить в доме и вернуть заём. Сторонники говорят, что помощь покупателям в приобретении новых домов ускорит строительство и создаст тысячи рабочих мест. По их словам, Предложение 37 требует ежегодных аудитов, ограничивает комиссии кредиторов и не предусматривает штрафа за досрочное погашение.
Самый сильный довод против
Аргумент против Предложения 37 подан не был. LAO перечисляет неизвестные факторы, которые могут повлиять на охват программы: захотят ли инвесторы покупать облигации, как стоимость займов соотносится с другой помощью с первоначальным взносом и будет ли построено и куплено больше домов. Застройщики, которые выбирают «вариант квалифицированного застройщика» (qualified builder option), должны соблюдать более высокие трудовые стандарты. Взамен для них действуют другие правила по претензиям о строительных дефектах, которые, по словам LAO, в целом направлены на то, чтобы дать застройщикам больше гибкости.