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双方的官方论述都说，旧金山的止赎转让税减免，从1984年就有了。
今年11月，提案J要对住宅和小型住宅楼以外的大多数房产，取消这项减免。为什么是现在？
支持者说，贷款机构现在把它用于办公大楼和大型公寓。
市主计官说，疫情后房价下跌，陷入困境的房产增多。
2026年2月，市长Lurie和市议员Mahmood提议降低转让税税率。对象是1000万美元或以上的交易。据一家律师事务所报道，他们同时搭配一项选票议案，对某些止赎转让取消这项减免。
如果提案J没有通过，现行法律不变：贷款机构通过止赎取得房产，只就高于未偿债务的部分缴税。
市主计官的审查说，预算假设没有变化；我们也没有找到与J未通过挂钩的削减服务计划。
普通基金将拿不到这笔新收入。市主计官说，这笔钱5年内平均每年可能有1亿到1.5亿美元，但难以预测。
支持者说，市政府面临缺口，提案J有助于填补。反对者认为，这笔钱的用途没有任何限制。他们还说，陷入困境的房产会空置，使缺口更大。
市主计官估计，前5年平均每年1亿到1.5亿美元。每年的金额难以预测，很可能一开始最高，之后大幅下降。
过半数赞成就通过。
举例说明：贷款机构通过止赎取得一栋4000万美元的办公楼，未偿债务7000万美元。目前的税是零。
按照提案J，要一次性缴纳240万美元。独栋住宅、共管公寓和不到5户的建筑，维持现行规定。不到5户、且只有一层非住宅空间的混合用途建筑，也一样。
2026年7月28日，市议会10比0投票，列入选票。
投赞成票，从2027年3月1日起，贷款机构通过止赎或为避免止赎而取得房产。如果是商业、工业和大型住宅楼等房产，就要按全部市场价值缴税。
投反对票，保留减免。贷款机构通过止赎或为避免止赎取得房产，只就高于欠款的部分缴税。欠款包括利息和止赎费用。
资料来源和完整分析，请见 ballotbackstory.org。
Ballot Backstory。这项提案为什么会出现在我的选票上？
部分摘要：某些部分未通过我们的自动核查，因此未列出。
您的一票代表什么
如果不获通过
时间：由2027年3月起
如果提案J不通过，现行法律维持不变：通过止赎取得房产的贷款机构，只需就超出未偿还债务的部分缴税。市主计官2026年6月的审查说，预算并未假设这类转让的征税方式有任何改变。本指南没有找到与提案J不通过相关的削减服务计划。 312
- 2026年3月，市主计官和另外两个本市预算办公室预计普通基金将短缺：2028-29财政年度为7.417亿美元，2029-30财政年度为10.886亿美元。2026年6月，市主计官对市长拟议预算的初步审查发现，2028-29财政年度的短缺很可能约为4.5亿美元。 252312
- 如果提案J未通过，普通基金就得不到这笔新资金。市主计官表示，提案J在头五年平均每年可能带来1亿至1.5亿美元，但每年的金额难以预测。 47
- 如果提案J通过而提案I不通过，提案J的全部收入拨入普通基金。如果提案I通过而提案J不通过，普通基金每年会失去市主计官所说提案I将转用于住房的1.2亿美元，而没有提案J的资金来抵销。 723
- 如果两项都通过，提案J的部分资金可能流向提案I的住房基金，因为该税沿用现行税的豁免。但提案I的文本说，选民的意图是在发生冲突时，在法律允许的范围内，以提案I为优先。没有任何官方来源说明两者会如何协调。 1526
- Yes on I的竞选经理说，提案I旨在保护转让税免遭削减。在报道这些言论时，SF Standard的一篇文章说，提案J将筹得大约相同的金额，如果两项都通过，很可能填补这个缺口。市主计官预计提案J的收入一开始最高，然后下降。 244
- 支持者说，本市面临预算缺口，而提案J有助于填补这个缺口。反对者认为，这笔钱没有附加任何用途限制，而且陷入困境的房产会空置，随着房产价值和税收下降，缺口会进一步扩大。 6
- 估价官-登记官在2026年7月报告，过去三个财政年度中，收益型和投资型房产转让有超过4.5亿美元的税款被申报为豁免。相比之下，之前15年约为5,000万美元。 21
- 市主计官预计收入一开始最高，之后随着止赎在四至六年内恢复正常而下降。有些年份可能几乎没有收入；它在2021-2022财政年度本可筹得320万美元，而在2025-26财政年度本可筹得2.325亿美元。 4
为何现在出现在选票上
双方的官方论据都说，本市对止赎的转让税优惠始于1984年。支持者说，贷款机构现在也将它用于办公楼和大型公寓楼。 6
市主计官表示，新冠（COVID-19）疫情后房产价值下跌，陷入困境的房产数量自那时起有所增加。 4
2026年2月，罗伟市长和市议员Mahmood提议降低大额房产出售的转让税率。一家律师事务所报告说，他们把这项提议与2026年11月的一项选票提案搭配，后者要终止某些止赎转让的税务优惠。 14
Mission Local报道，市长和Mahmood后来暂停了降低税率的做法。2026年7月28日，市议员以10比0投票决定将提案J列入选票。 135
本部分有些项目未通过自动核查，因此没有显示。
事情的来龙去脉
设立止赎税务优惠
双方的正式论据都说，本市对止赎的转让税优惠始于1984年。 6
提案I（2020年）提高最高税率
选民通过了提案I，将价值1,000万至2,499万美元房产的转让税由2.75%提高到5.5%，2,500万美元或以上房产由3%提高到6%。 10
提案C（2024年）修改市宪章
选民修改了市宪章，使市议会可以通过条例降低转让税。提高转让税仍需选民批准。 14
提出BUILD法案
罗伟市长和市议员Mahmood提出BUILD Act，降低大额房产出售的转让税率，并计划推出一项选票提案，终止某些房产的止赎优惠。 14
预算未计入这项改变
市主计官对拟议预算的审查指出，预算并未假设本市对止赎转让的征税方式有任何改变。 12
降税计划暂停
Mission Local报道，市议员Mahmood和罗伟市长暂停了BUILD Act的降税，Mahmood以预算危机为由。 13
委员会修订此提案
市议会的一个委员会修订了该提案。从2027年3月1日起，除住宅、少于五个住宅单位的建筑，以及少于五个住宅单位且只有一层非住宅空间的混合用途建筑外，其余房产的优惠都将终止。 8
市议会将提案J列入选票
市议会以10票对0票（一名市议员准假缺席），将提案J列入选票。 5
提案J: 取消房地产转让税的止赎豁免
资金
由谁承担费用
通过止赎取得较大房产的贷款机构和债权人
他们目前已缴付的费用
如果获得通过
| 例子 | 目前缴付 | 增加 | 占目前的百分比 |
|---|---|---|---|
| 说明性示例：价值4,000万美元的办公楼，未偿还债务7,000万美元，被贷款机构通过止赎取得（一次性税款）。 22 | 出售时一次性US$0 | 出售时一次性+US$2,400,000 | 未计算 |
| 说明性示例：价值1,500万美元、有50个单位的公寓楼，未偿还债务1,800万美元，被贷款机构以契据代替止赎的方式取得（一次性税款）。 22 | 出售时一次性US$0 | 出售时一次性+US$825,000 | 未计算 |
通过止赎取得住宅以及少于五个住宅单位建筑的贷款机构没有新增费用
他们目前已缴付的费用
- 目前，这类止赎转让的税只适用于超出未偿还债务（包括利息和止赎费用）的部分。 8
如果获得通过
| 例子 | 目前缴付 | 增加 | 占目前的百分比 |
|---|---|---|---|
| 说明性示例：价值200万美元的三单位建筑，未偿还债务220万美元，被贷款机构通过止赎取得。 22 | 出售时一次性US$0 | 没有变化 | 未计算 |
一般交易中的卖方没有新增费用
如果获得通过
- 一般交易没有新的成本。提案J对所涵盖的止赎转让按与其他交易相同的税率征税。 4
| 例子 | 目前缴付 | 增加 | 占目前的百分比 |
|---|---|---|---|
| 说明性示例：办公楼在一般交易中以4,000万美元出售（出售时缴纳的一次性税款）。 22 | 出售时一次性US$2,400,000 | 没有变化 | 0% |
转嫁费用
本指南在提案J的条文中没有找到关于转嫁这项税的内容。反对者认为，贷款机构会通过提高利率和收紧贷款条件把成本转嫁给借款人。支持者说，这些贷款机构已经把风险计入价格，每年对少数几宗交易征税不会使贷款停顿。 6
例子中的数字由程序根据所引用的税率计算，并非由人工智能撰写。 计算方法
承诺与成果
谁在背后
如何列入选票: 市议会
2026年7月28日，市议会以10票对0票（一名市议员准假缺席），将提案J列入选票。 5
支持来自哪里
根据背书者和出资者来定位，而非根据我们的意见。 我们如何定位提案
进步派联盟团体San Francisco League of Pissed Off Voters和Harvey Milk LGBTQ Democratic Club建议对提案J投赞成票。温和派联盟意见分歧：GrowSF建议投赞成票，TogetherSF Action（现称Blueprint SF）则建议投反对票。旧金山民主党和SEIU Local 1021建议投赞成票；旧金山共和党和Edwin M. Lee Asian Pacific Democratic Club建议投反对票。Service Employees International Union Local 1021 Issues PAC是赞成方委员会的最大捐款者之一；没有任何反对提案J的委员会申报过捐款。 18171916
背书
追踪资金
赞成主要捐款者
- Service Employees International Union Local 1021 Issues PACUS$5万
这是谁？
SEIU Local 1021 的网站说，它代表超过60,000名工人。他们在北加州的地方政府、非营利组织、医疗保健机构和学校工作。 1
- Service Employees International Union - SEIU Local 2015 Issues PACUS$5万
这是谁？
SEIU Local 2015的Issues PAC。该工会的网站说，它代表加州超过50万名长期护理工作者，涵盖居家护理、护理机构和辅助生活。 1
- Saikat ChakrabartiUS$5万
这是谁？
前 Stripe 工程师，前国会议员候选人。Chakrabarti 联合创办了 Justice Democrats，这是一个致力于选出进步派国会议员的政治行动委员会（PAC）。 1
- SF Forward Sponsored By San Francisco Chamber Of CommerceUS$2.5万
这是谁？
SF Forward是San Francisco Chamber of Commerce的PAC。该商会的网站说，SF Forward支持及反对投票议案和议题竞选活动。 1
- Michael MoritzUS$2.5万
这是谁？
- Yes On D - Stand Up For SF Sponsored By Labor OrganizationsUS$7,500
- NPH Action Fund Political Issues CommitteeUS$457
这是谁？
- 前5大捐款者捐出此方资金的96%。
- 48%来自旧金山以外。
- 0%来自加州以外。
- 独立开支（不受竞选活动控制）：US$5,823
委员会: Tax Foreclosures, Yes on J (Workers Against Foreclosures)
- YES side independent expenditures (Form 496) of $5,823, mostly by: SPUR - San Francisco Bay Area Planning & Urban Research Association $5,823. These are separate from, and not included in, total_raised.
- No opposing committee has filed campaign statements for this measure as of this refresh.
- Totals are contributions reported on Form 460 (Schedule A monetary, C non-monetary, loans) plus Form 497 late reports, from Jan 2025 or the committee's 2026 start; amended filings replace the original. Unitemized gifts under $100 are in totals but not in donor lists or geography shares. Outside-SF/CA shares use itemized gifts only.
- Source cutoff: the SF Ethics Commission data on DataSF was loaded 2026-10-27 and includes filings received through 2026-10-26. as_of is the latest filing from this measure's own committees, which can be earlier.
- Committees from the June 2, 2026 election (Props A–D on business taxes, term limits and the earthquake bond) are not counted. See pipeline/config/money_committees.yaml for each exclusion.
资料来源: SF Ethics Commission campaign finance transactions (DataSF pitq-e56w) · SF Ethics Commission campaign finance summary totals (DataSF 9ggq-m8hp) · SF Ethics Commission campaign filers (DataSF 4c8t-ngau)
相关及互相竞争的提案
支持与反对的最有力论点
双方各自最有力的论点，按其支持者的说法撰写。两者都不代表我们的观点。
支持的最有力论点
支持者包括罗伟市长和Mahmood市议员。他们说，本市在1984年设立这项税务优惠是为了帮助陷入困境的房屋业主，但现在贷款机构在接管办公楼、大型公寓楼和工业建筑时也使用这项优惠。他们指出，此提案为房屋业主和小型住宅建筑保留这项优惠。他们认为，本市正面临预算缺口和服务削减，而这笔钱将拨入支付消防员、街道清洁工和公共卫生人员薪酬的基金。他们说，对大型房产进行止赎的贷款机构在每笔交易中都已把风险计入价格，因此对每年少数几宗大型交易征税，不会使贷款停顿或拖慢新住房建设。 6
反对的最有力论点
反对者包括旧金山纳税人协会。他们认为，在商业空置率处于历史高位之际，此提案会拖慢本市的复苏。他们说，加州没有其他大城市向收回房产的贷款机构征税，因此在这里放贷的风险和成本都会增加。他们认为，贷款机构会通过提高利率和收紧贷款条件来转嫁成本，这可能损害住房和市中心的项目。他们警告，高额税单可能迫使陷入困境的房产被贱价出售或空置，使附近房产的价值下降。他们还指出，这笔钱拨入普通基金，没有规定必须用于任何特定服务。 6
资料来源
本页每项事实都连结至以下其中一个来源。
- Official ballot question, Proposition J (en edition), SF Voter Information Pamphlet, Nov 3, 2026, p. 144
- Vote threshold for Proposition J, SF Voter Information Pamphlet, Nov 3, 2026, p. 144
- Ballot Simplification Council digest of Proposition J, SF Voter Information Pamphlet, Nov 3, 2026, p. 144
- Controller's Statement on Proposition J, SF Voter Information Pamphlet, Nov 3, 2026, p. 144-145
- How Proposition J got on the ballot (Dept. of Elections), SF Voter Information Pamphlet, Nov 3, 2026, p. 145
- Proponent's and opponent's arguments and rebuttals on Proposition J, SF Voter Information Pamphlet, Nov 3, 2026, p. 146-147
- Legal text of Proposition J, SF Voter Information Pamphlet, Nov 3, 2026, p. 239-242
- Legislative Digest: Real Property Transfer Tax Foreclosure Exemption (File 260692)
- Controller statement, Proposition I (Nov 2020), Changes to Real Property Transfer Tax
- Housing Stability Fund Oversight Board: About
- Controller statement, Proposition I (Nov 2020), Real Property Transfer Tax
- Controller's Revenue Letter, FY 2026-27 and FY 2027-28 Proposed Budget (June 9, 2026)
- Lurie, Mahmood hit brakes on transfer tax cut (Mission Local)
- San Francisco's BUILD Act: Proposed Transfer Tax Reductions (Greenberg Traurig)
- Legal text of Proposition I, SF Voter Information Pamphlet, Nov 3, 2026, p. 233-239
- Edwin M. Lee Asian Pacific Democratic Club: recommendations for the November 3, 2026 election
- KQED Voter Guide: Prop J (supporters and opponents listed)
- How endorsers line up on Prop J: this guide's coalition groupings (endorsement method 1.0, data as of 2026-10-27)
- Campaign finance filings as of 2026-10-22 (compiled by this guide from SF Ethics Commission campaign finance transactions (DataSF pitq-e56w); data/money/sf-2026-11-j.json, main@0dcbec8)
- Controller's Office economic impact report: Transfer Tax Exemption (Prop C, March 2024)
- Assessor-Recorder Joaquin Torres shares data on foreclosure exemption claims (sf.gov)
- Cost examples for Prop J: this guide's calculations from the cited rates (ai/impact_costs.py)
- Controller's Statement on Proposition I, SF Voter Information Pamphlet, Nov 3, 2026, p. 133
- SF Standard: Police, fire unions oppose Prop I affordable housing measure (Aug 13, 2026)
- Five-Year Financial Plan Update FY 2026-27 through FY 2029-30 (March 2026), Controller/Mayor's Budget Office/BLA
- Cost examples for Prop I: this guide's calculations from the cited rates (ai/impact_costs.py)