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雙方嘅官方論據都話，三藩市止贖轉讓稅寬免，1984年開始。
今年11月，提案J要求取消大部分物業嘅寬免，但住宅同小型住宅樓宇除外。點解係而家？
支持者話，而家貸款機構用嚟處理寫字樓同大型公寓。
市主計官話，疫情後物業價值下跌，陷入困境嘅物業多咗。
2026年2月，市長Lurie同市議員Mahmood提議減稅。即係減1000萬美元或以上交易嘅轉讓稅稅率。一間律師行報道話，佢哋同時配合一項選票議案。呢項議案會取消某啲止贖轉讓嘅寬免。
如果提案J唔通過，現行法律維持：貸款機構透過止贖收回物業，只按超出未還欠款嘅部分交稅。
市主計官嘅審查話，預算假設冇改變；我哋亦搵唔到同J唔通過掛鈎嘅削減服務計劃。
普通基金就攞唔到呢筆新收入。市主計官話，呢筆錢5年內平均每年可能有1億至1.5億美元，不過好難預測。
支持者話，市府面對缺口，提案J有助填補。反對者認為，呢筆錢嘅用途冇任何限制。佢哋又話，陷入困境嘅物業會丟空，令缺口更大。
市主計官估計，頭5年平均每年1億至1.5億美元。每年金額好難預測，好可能一開始最高，之後大幅下跌。
過半數贊成票，就會通過。
舉例說明：貸款機構透過止贖收回一棟4000萬美元嘅寫字樓，未還欠款有7000萬美元。而家稅款係零。
根據提案J，就要一次過交240萬美元。獨棟住宅、共管式公寓同少過5個單位嘅樓宇，維持現行規定。少過5個單位、而且只有一層非住宅空間嘅混合用途樓宇，都一樣。
2026年7月28號，市議會10比0通過，放上選票。
投贊成票，由2027年3月1號起，貸款機構要按全部市值交稅。適用於透過止贖或者為避免止贖而收回嘅物業，例如商業、工業同大型住宅樓宇。
投反對票，寬免保留。貸款機構透過止贖或者為避免止贖收回物業，只按超出欠款嘅部分交稅。欠款包括利息同止贖費用。
資料來源同完整分析，請上 ballotbackstory.org。
Ballot Backstory。點解呢項提案會喺我張選票上？
部分摘要：某些部分未通過我們的自動核查，因此未列出。
您的一票代表甚麼
如果不獲通過
時間：由2027年3月起
如果提案J不通過，現行法律維持不變：透過止贖取得物業的貸款機構，只需就超出未償還債務的部分繳稅。市主計官2026年6月的審查說，預算並未假設這類轉讓的課稅方式有任何改變。本指南沒有找到與提案J不通過相關的削減服務計劃。 312
- 2026年3月，市主計官和另外兩個本市預算辦公室預計普通基金將短缺：2028-29財政年度為7.417億美元，2029-30財政年度為10.886億美元。2026年6月，市主計官對市長擬議預算的初步審查發現，2028-29財政年度的短缺很可能約為4.5億美元。 252312
- 如果提案J未通過，普通基金就得不到這筆新資金。市主計官表示，提案J在頭五年平均每年可能帶來1億至1.5億美元，但每年的金額難以預測。 47
- 如果提案J通過而提案I不通過，提案J的全部收入撥入普通基金。如果提案I通過而提案J不通過，普通基金每年會失去市主計官所說提案I將轉用於住房的1.2億美元，而沒有提案J的資金來抵銷。 723
- 如果兩項都通過，提案J的部分資金可能流向提案I的住房基金，因為該稅沿用現行稅的豁免。但提案I的文本說，選民的意圖是在發生衝突時，在法律允許的範圍內，以提案I為優先。沒有任何官方來源說明兩者會如何協調。 1526
- Yes on I的競選經理說，提案I旨在保護轉讓稅免遭削減。在報導這些言論時，SF Standard的一篇文章說，提案J將籌得大約相同的金額，如果兩項都通過，很可能填補這個缺口。市主計官預計提案J的收入一開始最高，然後下降。 244
- 支持者說，本市面臨預算缺口，而提案J有助於填補這個缺口。反對者認為，這筆錢沒有附加任何用途限制，而且陷入困境的物業會空置，隨著物業價值和稅收下降，缺口會進一步擴大。 6
- 估價官-登記官在2026年7月報告，過去三個財政年度中，收益型和投資型物業轉讓有超過4.5億美元的稅款被申報為豁免。相比之下，之前15年約為5,000萬美元。 21
- 市主計官預計收入一開始最高，之後隨著止贖在四至六年內恢復正常而下降。有些年份可能幾乎沒有收入；它在2021-2022財政年度本可籌得320萬美元，而在2025-26財政年度本可籌得2.325億美元。 4
為何現在出現在選票上
雙方的官方論據都說，本市對止贖的轉讓稅優惠始於1984年。支持者說，貸款機構現在也將它用於辦公大樓和大型公寓大樓。 6
市主計官表示，新冠（COVID-19）疫情後物業價值下跌，陷入困境的物業數量自那時起有所增加。 4
2026年2月，羅偉市長和市議員Mahmood提議降低大額物業出售的轉讓稅率。一家律師事務所報告說，他們把這項提議與2026年11月的一項選票提案搭配，後者要終止某些止贖轉讓的稅務優惠。 14
Mission Local報導，市長和Mahmood後來暫停了降低稅率的做法。2026年7月28日，市議員以10比0投票決定將提案J列入選票。 135
本部分有些項目未通過自動核查，因此沒有顯示。
事情的來龍去脈
設立止贖稅務優惠
雙方的正式論據都說，本市對止贖的轉讓稅優惠始於1984年。 6
提案I（2020年）提高最高稅率
選民通過了提案I，將價值1,000萬至2,499萬美元物業的轉讓稅由2.75%提高到5.5%，2,500萬美元或以上物業由3%提高到6%。 10
提案C（2024年）修改市憲章
選民修改了市憲章，使市議會可以透過條例降低轉讓稅。提高轉讓稅仍需選民批准。 14
提出BUILD法案
羅偉市長和市議員Mahmood提出BUILD Act，降低大額物業出售的轉讓稅率，並計劃推出一項選票提案，終止某些物業的止贖優惠。 14
預算未計入這項改變
市主計官對擬議預算的審查指出，預算並未假設本市對止贖轉讓的課稅方式有任何改變。 12
降稅計劃暫停
Mission Local報導，市議員Mahmood和羅偉市長暫停了BUILD Act的降稅，Mahmood以預算危機為由。 13
委員會修訂此提案
市議會的一個委員會修訂了該提案。從2027年3月1日起，除住宅、少於五個住宅單位的建築，以及少於五個住宅單位且只有一層非住宅空間的混合用途建築外，其餘物業的優惠都將終止。 8
市議會將提案J列入選票
市議會以10票對0票（一名市議員准假缺席），將提案J列入選票。 5
提案J: 取消房地產轉讓稅的止贖豁免
資金
由誰承擔費用
透過止贖取得較大物業的貸款機構和債權人
他們目前已繳付的費用
如果獲得通過
| 例子 | 目前繳付 | 增加 | 佔目前的百分比 |
|---|---|---|---|
| 說明性示例：價值4,000萬美元的辦公大樓，未償還債務7,000萬美元，被貸款機構透過止贖取得（一次性稅款）。 22 | 出售時一次性US$0 | 出售時一次性+US$2,400,000 | 未計算 |
| 說明性示例：價值1,500萬美元、有50個單位的公寓大樓，未償還債務1,800萬美元，被貸款機構以契據代替止贖的方式取得（一次性稅款）。 22 | 出售時一次性US$0 | 出售時一次性+US$825,000 | 未計算 |
透過止贖取得住宅以及少於五個住宅單位建築的貸款機構沒有新增費用
他們目前已繳付的費用
- 目前，這類止贖轉讓的稅只適用於超出未償還債務（包括利息和止贖費用）的部分。 8
如果獲得通過
| 例子 | 目前繳付 | 增加 | 佔目前的百分比 |
|---|---|---|---|
| 說明性示例：價值200萬美元的三單位建築，未償還債務220萬美元，被貸款機構透過止贖取得。 22 | 出售時一次性US$0 | 沒有變化 | 未計算 |
一般交易中的賣方沒有新增費用
如果獲得通過
- 一般交易沒有新的成本。提案J對所涵蓋的止贖轉讓按與其他交易相同的稅率課稅。 4
| 例子 | 目前繳付 | 增加 | 佔目前的百分比 |
|---|---|---|---|
| 說明性示例：辦公大樓在一般交易中以4,000萬美元出售（出售時繳納的一次性稅款）。 22 | 出售時一次性US$2,400,000 | 沒有變化 | 0% |
轉嫁費用
本指南在提案J的條文中沒有找到關於轉嫁這項稅的內容。反對者認為，貸款機構會透過提高利率和收緊貸款條件把成本轉嫁給借款人。支持者說，這些貸款機構已經把風險計入價格，每年對少數幾宗交易徵稅不會使貸款停頓。 6
例子中的數字由程式根據所引用的稅率計算，並非由人工智能撰寫。 計算方法
承諾與成果
誰在背後
如何列入選票: 市參事委員會
2026年7月28日，市議會以10票對0票（一名市議員准假缺席），將提案J列入選票。 5
支持來自哪裡
根據背書者和出資者來定位，而非根據我們的意見。 我們如何定位提案
進步派聯盟團體San Francisco League of Pissed Off Voters和Harvey Milk LGBTQ Democratic Club建議對提案J投贊成票。溫和派聯盟意見分歧：GrowSF建議投贊成票，TogetherSF Action（現稱Blueprint SF）則建議投反對票。三藩市民主黨和SEIU Local 1021建議投贊成票；三藩市共和黨和Edwin M. Lee Asian Pacific Democratic Club建議投反對票。Service Employees International Union Local 1021 Issues PAC是贊成方委員會的最大捐款者之一；沒有任何反對提案J的委員會申報過捐款。 18171916
背書
追蹤資金
贊成主要捐款者
- Service Employees International Union Local 1021 Issues PACUS$5萬
這是誰？
SEIU Local 1021 的網站說，它代表超過60,000名工人。他們在北加州的地方政府、非營利組織、醫療保健機構和學校工作。 1
- Service Employees International Union - SEIU Local 2015 Issues PACUS$5萬
這是誰？
SEIU Local 2015的Issues PAC。該工會的網站說，它代表加州超過50萬名長期護理工作者，涵蓋居家護理、護理機構和輔助生活。 1
- Saikat ChakrabartiUS$5萬
這是誰？
前 Stripe 工程師，前國會議員候選人。Chakrabarti 共同創辦了 Justice Democrats，這是一個致力於選出進步派國會議員的政治行動委員會（PAC）。 1
- SF Forward Sponsored By San Francisco Chamber Of CommerceUS$2.5萬
這是誰？
SF Forward是San Francisco Chamber of Commerce的PAC。該商會的網站說，SF Forward支持及反對投票議案和議題競選活動。 1
- Michael MoritzUS$2.5萬
這是誰？
- Yes On D - Stand Up For SF Sponsored By Labor OrganizationsUS$7,500
- NPH Action Fund Political Issues CommitteeUS$457
這是誰？
- 前5大捐款者捐出此方資金的96%。
- 48%來自三藩市以外。
- 0%來自加州以外。
- 獨立開支（不受競選活動控制）：US$5,823
委員會: Tax Foreclosures, Yes on J (Workers Against Foreclosures)
- YES side independent expenditures (Form 496) of $5,823, mostly by: SPUR - San Francisco Bay Area Planning & Urban Research Association $5,823. These are separate from, and not included in, total_raised.
- No opposing committee has filed campaign statements for this measure as of this refresh.
- Totals are contributions reported on Form 460 (Schedule A monetary, C non-monetary, loans) plus Form 497 late reports, from Jan 2025 or the committee's 2026 start; amended filings replace the original. Unitemized gifts under $100 are in totals but not in donor lists or geography shares. Outside-SF/CA shares use itemized gifts only.
- Source cutoff: the SF Ethics Commission data on DataSF was loaded 2026-10-27 and includes filings received through 2026-10-26. as_of is the latest filing from this measure's own committees, which can be earlier.
- Committees from the June 2, 2026 election (Props A–D on business taxes, term limits and the earthquake bond) are not counted. See pipeline/config/money_committees.yaml for each exclusion.
資料來源: SF Ethics Commission campaign finance transactions (DataSF pitq-e56w) · SF Ethics Commission campaign finance summary totals (DataSF 9ggq-m8hp) · SF Ethics Commission campaign filers (DataSF 4c8t-ngau)
相關及互相競爭的提案
支持與反對的最有力論點
雙方各自最有力的論點，按其支持者的說法撰寫。兩者都不代表我們的觀點。
支持的最有力論點
支持者包括羅偉市長和Mahmood市議員。他們說，本市在1984年設立這項稅務優惠是為了幫助陷入困境的房屋業主，但現在貸款機構在接管辦公大樓、大型公寓大樓和工業建築時也使用這項優惠。他們指出，此提案為房屋業主和小型住宅建築保留這項優惠。他們認為，本市正面臨預算缺口和服務削減，而這筆錢將撥入支付消防員、街道清潔工和公共衛生人員薪酬的基金。他們說，對大型物業進行止贖的貸款機構在每筆交易中都已把風險計入價格，因此對每年少數幾宗大型交易徵稅，不會使貸款停頓或拖慢新住房建設。 6
反對的最有力論點
反對者包括三藩市納稅人協會。他們認為，在商業空置率處於歷史高位之際，此提案會拖慢本市的復甦。他們說，加州沒有其他大城市向收回物業的貸款機構徵稅，因此在這裡放貸的風險和成本都會增加。他們認為，貸款機構會透過提高利率和收緊貸款條件來轉嫁成本，這可能損害住房和市中心的項目。他們警告，高額稅單可能迫使陷入困境的物業被賤價出售或空置，使附近物業的價值下降。他們還指出，這筆錢撥入普通基金，沒有規定必須用於任何特定服務。 6
資料來源
本頁每項事實都連結至以下其中一個來源。
- Official ballot question, Proposition J (en edition), SF Voter Information Pamphlet, Nov 3, 2026, p. 144
- Vote threshold for Proposition J, SF Voter Information Pamphlet, Nov 3, 2026, p. 144
- Ballot Simplification Council digest of Proposition J, SF Voter Information Pamphlet, Nov 3, 2026, p. 144
- Controller's Statement on Proposition J, SF Voter Information Pamphlet, Nov 3, 2026, p. 144-145
- How Proposition J got on the ballot (Dept. of Elections), SF Voter Information Pamphlet, Nov 3, 2026, p. 145
- Proponent's and opponent's arguments and rebuttals on Proposition J, SF Voter Information Pamphlet, Nov 3, 2026, p. 146-147
- Legal text of Proposition J, SF Voter Information Pamphlet, Nov 3, 2026, p. 239-242
- Legislative Digest: Real Property Transfer Tax Foreclosure Exemption (File 260692)
- Controller statement, Proposition I (Nov 2020), Changes to Real Property Transfer Tax
- Housing Stability Fund Oversight Board: About
- Controller statement, Proposition I (Nov 2020), Real Property Transfer Tax
- Controller's Revenue Letter, FY 2026-27 and FY 2027-28 Proposed Budget (June 9, 2026)
- Lurie, Mahmood hit brakes on transfer tax cut (Mission Local)
- San Francisco's BUILD Act: Proposed Transfer Tax Reductions (Greenberg Traurig)
- Legal text of Proposition I, SF Voter Information Pamphlet, Nov 3, 2026, p. 233-239
- Edwin M. Lee Asian Pacific Democratic Club: recommendations for the November 3, 2026 election
- KQED Voter Guide: Prop J (supporters and opponents listed)
- How endorsers line up on Prop J: this guide's coalition groupings (endorsement method 1.0, data as of 2026-10-27)
- Campaign finance filings as of 2026-10-22 (compiled by this guide from SF Ethics Commission campaign finance transactions (DataSF pitq-e56w); data/money/sf-2026-11-j.json, main@0dcbec8)
- Controller's Office economic impact report: Transfer Tax Exemption (Prop C, March 2024)
- Assessor-Recorder Joaquin Torres shares data on foreclosure exemption claims (sf.gov)
- Cost examples for Prop J: this guide's calculations from the cited rates (ai/impact_costs.py)
- Controller's Statement on Proposition I, SF Voter Information Pamphlet, Nov 3, 2026, p. 133
- SF Standard: Police, fire unions oppose Prop I affordable housing measure (Aug 13, 2026)
- Five-Year Financial Plan Update FY 2026-27 through FY 2029-30 (March 2026), Controller/Mayor's Budget Office/BLA
- Cost examples for Prop I: this guide's calculations from the cited rates (ai/impact_costs.py)
- Official ballot question, Proposition J (zh-Hant edition), SF Voter Information Pamphlet, Nov 3, 2026